Imóveis: onde vale apena comprar para alugar – Com alguns comentários a reportagem da revista Exame desde mês.

 

Este é um dos temas da reviste Exame desde mês que tem como título “Um guia para investir sem medo”. Depois da efervescência do mercado, os preços dos imóveis já começam a entrar em equilíbrio, fato que podemos comprovar através da diminuição dos ganhos com aluguel.

A revista descreve os rendimentos auferidos com locações das duas maiores cidade do país – São Paulo e Rio de Janeiro - fazendo um comparativo. Vejamos.

Em São Paulo – segundo a revista – um apartamento na zona sul não sai por menos de R$ 2 milhões e seu aluguel por 12 000 reais. Isto representaria um rendimento bruto de 7% aa. Já no Rio de Janeiro, que segue na outra ponta, já tem imóveis que são muito caros e proporcionalmente apresentam aluguéis baratos, ou seja, o dono não conseguiria obter uma rentabilidade esperada considerando o valor do imóvel. Um apartamento no Leblon de 10 milhões, dificilmente seria alugado por 50 000 reais, o que representaria um rendimento de 6% aa. Então, o imóvel acaba sendo alugado por 30 000 com rendimentos anuais de menos de 4% aa. Um prejuízo e tanto, já que existem alternativas bem mais rentáveis!

Em época de desaquecimento ou equilíbrio dos preços dos imóveis, pelos menos em tese, os investidores têm encontrado soluções arrojadas para não deixar de ganhar um pouco mais de dinheiro, já que, os rendimentos ainda podem ser interessantes.

A dica é não investir em imóveis muito caros, compre imóveis baratos em locais estratégicos de preferencia em regiões que apresentam tendência de crescimento. A maioria desses bairros recebeu ou estão recebendo infraestrutura.

Outra dica importante – e esta é por minha conta – se você já escolheu seu imóvel e deseja obter rendimentos com aluguel, considere sua liquidez, ou seja, o que você vai realmente colocar no bolso. A revista, em seus cálculos de rentabilidade, não considerou os custos de manutenção do imóvel e sim o valor bruto do aluguel. A receita operacional líquida, que é o que sobra quando se desconta os custos, é de fato o seu retorno sobre o investimento. Os especialistas atribuem 30% de custo do valor do aluguel. É só fazer os cálculos e ver se compensa.

Analisando o primeiro exemplo de São Paulo, a taxa de capitalização, que é o que você espera obter de retorno no ano e indica enquanto tempo o investimento será pago, nos cálculos da revista não é considerado. Vejamos bem.

Se o apartamento foi alugado por 12 000 sua receita bruta no ano será de 144 000, partindo do ponto de vista dos custos para se manter uma propriedade com todos os seus impostos e taxas variáveis e fixas, podemos descontar dessa receita bruta 30% de custos. Temos, então, uma receita operacional líquida de 100 800, que divida pelo valor do ativo de 2 milhões tem - se uma taxa de capitalização de 5% aa com retorno do capital investido em 20 anos.

O ideal seria uma taxa de no mínimo de 8% e retorno em 12 anos. Pelos menos acima de rendimentos como o da poupança por exemplo.